一纸司法裁定，本应是权益落定的终点，却未曾想变成一场产权求索的起点。

在不少城市的老旧楼宇之中，时光沉淀下建筑本身，也留下规划更迭、档案变迁、资料造假等带来的历史遗留难题。广州一德市场大厦这起产权纷争，便是时代发展进程中遗留矛盾的缩影。

近日，广州市华铭创业投资有限公司（以下简称华铭公司）反映，其依据法院生效以物抵债裁定取得的广州一德市场大厦5间商铺，在后续办理不动产过户登记过程中遭遇阻碍。开发商疑似通过调整测绘分摊方式，将原本规划为商铺的面积划为业主公摊，叠加项目规划审批档案存在诸多疑点，造成法院生效司法裁定与不动产登记现状之间出现直接冲突，企业合法财产权益陷入维权困局。

据了解，早在2009年2月，华铭公司经法院以物抵债法定程序，取得广州一德市场大厦二楼至四楼合计4396.94平方米共79间商铺的物权。由于其他原因，该大厦一二楼部分房屋办理了产权，三四楼则是全部没有办理产权。

2024年9月，华铭公司补齐司法文书，前往广州市不动产登记部门申请批量办理产权过户，却发现其中二楼G1、四楼F15—F18共计5间商铺无法办理过户手续。不动产部门给出理由是华铭公司可以采取诉讼方式，等待法院判决，确认权属后再行登记。而当华铭公司报警后，公安部门给出的解释是案件已经超出了15年的追诉期，无法进一步处理。

“不动产部门等法院判，公安部门说过了追诉时效，两边都在踢皮球。”华铭公司表示，这种部门间相互推诿的处境，让企业陷入既无法完成确权，也难以通过刑事或民事诉讼破局的尴尬状态。在行政路径与司法路径均暂时受阻的情况下，这5间商铺的产权归属仍悬而未决，企业只能继续在各部门间奔波，等待一个明确的说法。而这一僵局也折射出历史遗留产权问题的普遍治理难题。

开发商伪造材料

为厘清项目审批历史，华铭公司向广州市规划和自然资源局申请政府信息公开。该局书面答复明确：项目不存在穗规建〔2000〕261号正式《建设工程规划许可证》正本档案，仅留存穗规建字〔2000〕261号内部《建设工程报建审核书》。

换而言之，官方档案中没有该编号对外核发的正式规划许可证书，仅有当年内部报建审批材料。如开发商曾经对外提交过该编号正式建设工程规划许可证用于测绘确权，这份文件真实性存疑，开发商可能存在伪造或变造公文的情形。

华铭公司曾多次咨询不动产登记中心及相关部门，寻求解决路径。广州市不动产登记中心先后出具两份告知函，解释不予过户的现实缘由。登记部门引用《中华人民共和国民法典》物权编第二百七十四条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，认为案涉市场管理处、空调机房已经纳入公摊完成办证，再次办理过户将造成重复登记，因此市场管理处以及空调机房部分不具备过户登记条件；仅二楼G1当中的商务中心部分，可以按规定申请登记。

从民法典物权编立法本意来看，第二百七十四条关于共有配套的适用存在前提：建筑物被认定为业主共有公用配套，应当以规划行政主管部门依法审批确定的规划用途为基础，不能脱离法定规划。仅仅通过测绘手段就将原本审批为经营性商铺的房屋划定为业主公摊用房，显然存在违规问题，同时也违背了物权公示公信的基本原则。

而一份来自广州市不动产登记中心的内部流转审批文件，揭开了事件背后更多疑点。

档案材料显示，大厦二楼G1、四楼F15—F18在原始报建图纸当中规划用途是农贸市场，也就是商用商铺，并非市场管理处、空调机房；但是在后续2004年形成的测绘竣工图中，上述区域被修改为管理处和空调机房，并作为公配面积进行分摊，该套2004年测绘成果至今仍沿用作为大厦业主办理房产证的基础依据。

该内部审批记录还载明，该项目建设单位曾伪造规划报建、验收资料，并以此办理了2004年项目测绘手续。时任登记中心分管领导在审批时也曾直接提出疑问：到底是履行法定程序变更了规划，还是开发商提供虚假材料擅自更改房屋用途？

此外，当地规划部门相关复函证实，该项目并未正式申办过规划验收手续，大厦能够完成办证，是依托当地房地产历史遗留办证相关政策予以处理。

企业确权遇阻碍

至此，华铭公司确权遇阻的核心矛盾显现：法院生效以物抵债裁定书确认5处商铺归属华铭公司；但后期经测绘分摊变更用途之后，不动产登记现状认定该部分面积属于全体业主公摊共有，两份法律认定结果互相冲突。

如果原始报建为商铺，开发商在没有取得规划变更审批的前提下，仅凭伪造资料修改测绘成果，将商铺划为公摊物业及设备用房，则涉嫌单方面违规处置资产。

此外，华铭公司还质疑：作为房屋管理及房屋权属登记部门，在没有核实相关材料的真实性且该房屋一直处于查封状态下，便可以完成过户，是否尽到了审慎审查义务，是否存在违规违法行为。

华铭公司方面表示，多次申请过户受阻后，希望相关主管部门介入彻查本案疑点：核查开发商是否存在提交伪造规划许可文件，擅自调整测绘分摊侵占企业资产的行为；妥善协调解决生效司法裁判与不动产登记现状之间存在的冲突问题。企业同时期待监管部门全面梳理一德市场大厦项目历史审批脉络，纠正存在的确权瑕疵，维护法院生效裁判严肃性以及不动产登记市场的公平公正秩序。